Kedy potrebujeme povolenie pri rekonštrukcii bytov
Vo všeobecnosti rozdeľujeme legislatívny proces v rámci rekonštrukcie či stavby podľa potreby ohlasovania:
- bez potreby ohlásenia
- potrebné ohlásenie stavebnému úradu
- potrebné stavebné povolenie
Legislatívny rámec upravuje Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.
-
„Práce“ bez potreby ohlásenia stavebnému úradu definuje stavebný zákon v § 139b ods. 15. Udržiavacími prácami, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie (bežné udržiavacie práce), sú najmä :
a) opravy fasády, opravy a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, opravy oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa,
b) opravy a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí,
c) údržba a opravy technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí, ak sa tým zásadne nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie, najmä výmena klimatizačného zariadenia, výťahu, vykurovacích kotlov a telies a vnútorných rozvodov,
d) výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň,
e)maliarske a natieračské práce. -
– Ohlásenie stavebnému úradu sa „riadi“ stavebným zákonom v § 55 ods. 2.
Ohlásenie stavebnému úradu je potrebné :
a) pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí,
b) pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie,
c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti,
d) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
e) pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2, 5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby,
f) pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 4, 5 m,
g) pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavieb elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby.Sem patrí aj výmena bytového jadra, prípadne výmena okien pokiaľ sa mení veľkosť či členenie -
– Stavebné povolenie
Stavebné povolenie sa až na výnimky vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
Prípady pri rekonštrukciách v bytových domoch:
Výmena okien:
Pri výmene okien nie je potrebné ani stavebné povolenie ani ohlásenie stavby. Jedná sa o udržiavacie práce, podmienkou však je aby ste dodržali pôvodný rozmer aj delenie okien. V opačnom prípade budete potrebovať stavebné povolenie.
Rekonštrukcia kúpeľne:
Ak pri obnove starého bytového jadra nezasahujete do nosných konštrukcií, postačuje stavebné úpravy ohlásiť stavebnému úradu. Ak pri rekonštrukcii len odstránia pôvodné umakartové priečky, ktoré nahradia nové z odľahčených materiálov, ktoré budú vymurované na pôvodnom mieste, „bez zmeny“ rozmerov a dispozície pôvodnej kúpeľne nie je potrebné ani ohlásenie stavby. Takáto rekonštrukcia patrí medzi udržiavacie práce. Ak však plánujete prepojiť kúpeľňu a wc, budete musieť stavebnému úradu stavbu ohlásiť a predložiť statický posudok. V prípade ak budete zasahovať do nosných stien, budete potrebovať stavebné povolenie.
Zasklenie balkóna a lodžie:
Na zasklenie balkóna alebo lodžie je potrebné aspoň ohlásenie stavebnému úradu, ktorý posúdi vhodnosť použitého systému. Je celkom možné že v lokalite kde bývate platí všeobecno – záväzné nariadenie z pohľadu architektonického stvárnenia vonkajších fasád a budov. Ľahko sa tak môže stať, že na zasklenie bez rámovým systémom bude postačovať ohlásenie stavby, no na iný systém budete potrebovať stavebné povolenie.
Zväčšenie dverí:
Ak plánujete „zväčšiť“ pôvodný rozmer dverí, prípadne ich presunúť niekde úplne inde, je potrebné to ohlásiť stavebnému úradu a taktiež predložiť statický posudok. Pokiaľ budete zasahovať do nosnej konštrukcie, bude potrebné stavebné povolenie. To, ktorá stena je a ktorá nie je nosná určí statik.
Výmena rozvodov:
V tomto prípade sa jedná o udržiavacie práce, teda nie je potrebné stavebné povolenie, ani ohlásiť stavbu. Podmienkou však je vykonanie odbornej skúšky a vydanie revíznej správy.
Stierkovanie, maľovanie:
Taktiež sa jedná o udržiavacie práce pri ktorých nepotrebujete stavebné povolenie, ani ohlásiť stavbu
Ak potrebné povolenia nemáte, môžete zaplatiť pokutu:
ak bolo potrebné rekonštrukciu ohlásiť a neurobili ste tak, môžete dostať pokutu 331,94 €
ak bolo potrebné stavebné povolenie, a nemáte ho, môžete dostať pokutu do 829,85 €
Pokiaľ ide o povinnosť vlastníka bytu realizujúceho rekonštrukciu bytu voči ostatným obyvateľom bytového domu informovať ich o stavebných úpravách, nie je takáto jeho povinnosť zákonne upravená. – platí v prípade že nie je potrebné stavebné povolenie. Je však dobrým zvykom a prejavom slušnosti voči ostatným obyvateľom bytového domu, informovať ich vopred o rekonštrukcii bytu, a to spôsobom, ktorý je vzhľadom na charakter bytového domu a jeho dispozičné riešenie najvhodnejší, napríklad výveskou pri vchode do bytového domu. Napriek tomu, že táto povinnosť nie je zákonne upravená, vychádza z nepísaných pravidiel medziľudských vzťahov, pokojného susedského spolunažívania a z dobrých mravov. Preto je vhodné ostatným obyvateľom bytového domu oznámiť začiatok a predpokladané ukončenie prác, ktoré by ich mohli rušiť a požiadať ich v tomto smere o porozumenie.
V prípade stavebných činností, pri ktorých sa vyžaduje stavebné povolenie, je situácia odlišná a dotknutí obyvatelia bytového domu majú v rámci stavebného konania možnosť uplatniť svoje námietky. O začatí stavebného konania ich stavebný úrad upovedomí verejnou vyhláškou. Na podanie žiadosti o stavebné povolenie pre Stavebný úrad je potrebné doložiť súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v súlade so zákonom 182/93 Z. z.
V žiadnom prípade nemôže platiť súhlas vlastníkov, ktorý je získaný obiehaním po bytoch a podpisom vlastníkov.
V zmysle § 11a zákona o vlastníctve bytov štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome má právo zvolať schôdzu, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu správca a to do 15 dní od doručenia žiadosti.Oznámenie o schôdzi spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a NP v
dome minimálne 5 dní pred dňom konania schôdze.
Ak by ste sa nezišli na schôdzi v dostatočnom počte môže zástupca vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie, ktoré musí prebiehať presne ako stanovuje zákon v § 14 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov.
Čo sa stane, ak sa vlastník bytu rozhodne pre stavebnú úpravu bez stavebného povolenia?
V prípade, že sa vlastník bytu rozhodne vykonať stavebné úpravy v byte bez stavebného povolenia, a teda aj bez súhlasu všetkých vlastníkov bytov v dome, nastáva zdĺhavý proces, počas ktorého sa skúma, či je možné na takúto stavebnú úpravu vydať dodatočné stavebné povolenie. Výsledkom takéhoto konania môže byť buď vydanie dodatočného stavebného povolenia, alebo stavebný úrad nariadi vlastníkovi bytu uviesť byt do pôvodného stavu. Aj v tomto prípade sa treba riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a doložiť súhlas dostatočnej väčšiny vlastníkov bytov k už zrealizovanej stavebnej úprave. Keď ho vlastník rekonštruovaného bytu v tomto konaní o dodatočnom povolení nepredloží, resp. ak niektorí vlastníci nesúhlasia, ide o občiansko-právnu námietku, o ktorej stavebný úrad nerozhoduje, a preto účastníkov konania odkáže na príslušný súd.
Presný výklad nového stavebného zákona roku 2023